인컴 유닛( 2유닛 ~ 4 유닛) 건물의 가격은 어떻게 정해지나

 렌트 놓을 인컴 유닛을 사려고합니다.  이걸 제 가격에 사는 것인지 나중에 팔 때는 일반 주택하고 달리 어떻게 가격을 책정해서 내놓아야 하는 것인지 그 기준이 무엇인지 궁금하시면 도와 드리겠습니다.

 

인컴유닛의 가격은 한마디로 말하면 일반 주거용 주택처럼 주변 시세에 따라 가격이 책정되는 것이 아니고 투자의 이익률에 따라 가격이 책정되는 것입니다. 즉 매매 시점에 부동산에서 나오는 수입에 따라 결정 되는 겁니다. 여기에 부동산의 위치, 사이즈, 컨디션, Zoning 등이 가격에 긍정적 추가 요인이 될 수 있겠죠. 

 

구체적으로 가격 뽑는 방법을 알아보겠습니다. 우선 유닛의 모든 년수입(Gross Income)을 뽑습니다. 유닛의 월 인컴에 12를 곱하면 됩니다. 그리고 각종 지출비용의 비율을 30% 정도로 보기 때문에 총 년수입  X 0.7 을 하면 순수입이라고 보죠.   이 순수입(NOI - Net Operating Income)을 부동산 매매 가격으로 나눕니다.  그러면 0.03 이나 0.04 ~ 0.07 등등 이 나올겁니다. 

이것을 우리는 CAP(Capitalization Rate) 이라고 부릅니다. 즉 투자 비용 대비 수입을 따져 보는 겁니다. 현재  LA 한인타운 기준으로는  Cap 이 3.5에서 4 정도에 매매가 이루어지고 있다고 보시면 됩니다.  외각으로 나갈 수록 CAP 이 높아지고 7 이나  8 정도까지 높아지기도 하는데 그만큼 투자 수익률이 좋아진다는 뜻입니다. 

 

총수입에서 빼야 하는 지출 비용에는 어떤 것들이 있을까요?  아무래도 소득 신고를 할 때 Expense 비용을 많이 빼야 절세를 조금이라도 더 할 수 있기 때문에 생각나는 모든 비용들을 다 넣으실 겁니다.  융자해서 매입하신 거라면 이자가 있겠구요. 재산세와  수리도 가끔 해줘야 하고, 공동 구역의 전기세 등의 유틸리티 등의 경비가 들어가겠고, 건물의 감가상각 비용까지 빼고 소득 신고를 하게 되겠죠.

 

예를 들어보겠습니다.

 

3 유닛 건물을 사려고 합니다. 총 월 인컴으로 5천불이 들어옵니다. 

그러면 년 수입은 6만불입니다. (5천 X 12개월)

Expense로 30%를 뺍니다. 그러면 6만불 X 0.7 = 4만 2천불이 넷인컴 입니다.

한인타운에 위치한 건물이라면 평균 매매 기준 CAP 이 3.5 정도라고 치면 이 건물은 Basically 1.2M 정도가 됩니다.

$42,000 / 0.035 = $1,200,000

 

위에서 언급한 기타 아주 좋은 위치라든지, 건물의 상태가 많이 업그레이드와 관리가 잘 되었다든지 Zoning이 좋다든지 하면 가격에 긍정적 요인으로 작용하여 더 올라갈 수 있겠습니다.

 

다른 방향에서 보겠습니다.

 

100만불에 산 건물에서 연 순수익이  4만불이 나온다면 CAP 이 5가 되는 것입니다. 코리아타운 기준으로 CAP이 3.5 정도면 매매가 가능하기 때문에 이 건물의 가격은 이번에는 순수익에서 0.035 로 나누면 됩니다.

 

$40,000 / 0.035  = $1,142,857 로 나옵니다. 이정도가 기준 판매 가격이라 할 수 있겠습니다. 여기서 건물의 상태나 조건 위치 등등 여러가지를 더하고 빼서 최종 가격을 정해야겠죠.

 

마이너스 적인 요소들도 얼마든지 있습니다. 렌트컨트롤에 세입자들이 있는 집이 있겠고 더욱이 세입자들이 이사를 나가지 않고 비 협조적이라든지 여러가지 돌발적인 요소들이 얼마든지 있습니다. 

 

그래서 믿을만한 에이전트를 알아 두시는 것은 큰 복이라고 생각합니다.

 

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