1031 Exchange 로 죽을 때까지 부동산 매매 수익 세금 안 낸다

 

안녕하세요 Realtor Caleb Kim 입니다.

 

열심히 살아서 투자용 부동산을 장만했습니다. 팔아서 다른 곳에 투자하거나 좀 더 재산을 늘리려고 하는데 세금이 걱정 됩니다. 그런분들을 위해 지금부터 1031 Exchange에 대해 잠시 얘기를 꺼내 보겠습니다.

 

참고로 아래 표를 보시면  2021년 미국 Capital Gain 에 관한 세금을 알 수 있습니다. 부부합산 8만불 정도까지의 자본소득은 세금을 내지 않습니다. 그대신 50만1천 600불이 넘을경우엔 자본소득의 20% 의 세금을 내야 합니다. 

 

2021 Longer-Term Capital Gains Tax Rate Income Thresholds

 Capital Gains Tax RateTaxable Income (Single)                  Taxable Income (Married Filing Jointly)

0%	Up to $40,400	Up to $80,800
15%	$40,401 to $445,850	$80,801 to $501,600
20%	Over $445,850	Over $501,600

 

그런데 투자용 부동산도 매매후 세금을 내지않고 연기할 수 있는 법이 있습니다. 이것을 1031 Exchange라고 합니다.  

 

만약 1031 Exchange를 잘 활용하면 부동산을 팔아서 좀 더 규모를 키우고 세금을 내지 않으니 더 큰 규모를 사는 데 도움이 되고 그래서 또 다시 규모를 키운 부동산을 팔고 이런 식으로 조금씩 규모가 커져 투자수익이 점점 커진 후 본인의 노후 대책으로 유용하게 사용하다가 마지막에 상속을 해주게 되면 본인이 살아있을 동안에는 세금을 내지 않아도 되겠죠?

 

그리고 500만불까지는 자손에게 상속세 면제니까 보통의 일반인들에게는 열심히 부동산을 키우고 노후대책으로 임대수익을 늘려나가는 좋은 수단일 수 있겠습니다.

 

단, 1031 Exchange 혜택을 받기 위해서는 지켜야 하는 몇 가지 룰이 있습니다.

 

1.  투자용 부동산을 팔 때 기존의 부동산과 같은 류의 부동산이어야 합니다. 

2. 부동산이 투자용이거나 비즈니스 목적이어야 합니다. 즉 본인의 별장이거나 돈을 만들어 내지 않는 부동산은 안된다는 거죠.

3. 기존의 부동산과 새로 구입하는 부동산의 가격이 같거나 그 이상이어야 합니다.

4. 부동산 Tax 보고자가 동일인이어야 합니다.

5. 부동산 판매 후 45일 이내에 다음 구입할 물건을 선택 해야 합니다.

6. 180일 이내에 다음 부동산 구매를 마쳐야 합니다.

 

원리를 이해하면 훨씬 이해가 쉽습니다. 이 룰은 한마디로 기존의 내가 가지고 있는 것을 다른 것과 그저 교환 한다고 보아달라는 것입니다. 판매 수익이 내 주머니로 들어 오는 것 하나 없으니 세금 낼 것이 없겠구나. 인정해 줄께 뭐 이런 거죠.

 

여기서 우리는 생각해야 할 몇 가지 장 단점이 있습니다

 

먼저 장점입니다.

건물을 팔고나서 세금을 내고 나면 다음 부동산을 살 때 자금이 더 필요할 겁니다. 세금을 내지 않고 세금 낼 돈으로 건물을 구입한다면 좀 더 여유가 있을 수 있겠습니다.  그리고 다음 건물들을 살 때 레버리지 효과가 무엇인지 실제 볼 수 있게 되겠구요.

 

단점입니다.

건물을 매도하고 나서 단 한푼도 내가 쓸 수 없습니다. 모두 다 투자해야 합니다. 새로운 건물 매입에 자금이 다 들어가야만 합니다. 

그리고 45일 이내에 다음 살 건물을 지정해야하고 180일 이내에 반드시 매입을 마쳐야 하는 것은 부담일 수 있습니다. 혹시 진행하다 에스크로가 깨질 수도 있으니까요.

 

그리고 행복한 비명이겠지만 예를 들어 원금 50만불에 융자 50만불을 받아 100만불주고 샀던 건물이 한 두번 사고 다시 팔고 해서 500만불이 되었다고 가정해 보면  그동안 융자는 또 얼마나 규모가 커졌을 것이며, 마지막에 내가 물려줄 수가 없고 상황이 바뀌어서 팔아야 된다면 세금이 얼마가 될지 생각해 보아야 하겠습니다.

 

그래도나쁘진 않은것이 위에 언급한 레버리지 효과를 이해하신다면 세금 다 내고 내손에 290만불 정도가 있게 되겠구나 하고 이해하실 겁니다.  그 안에 원금 50만불이 포함되어 있으면서 말이죠.

 

도움이 되셨길 바랍니다.

 

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감사합니다.

 

Realtor Caleb Kim

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