집 사려고 할 때 가장 먼저 해야 할 일

안녕하세요 Realtor Caleb Kim 입니다.

렌트 사는 것보단 집을 구매해서 사는 것이 좋다고 생각해서 이제 드디어 집을 사려고 합니다. 

가장 먼저 무엇을 해야 할까요? 신문을 보고 인터넷 사이트들을 둘러보며 좋은 집들, 좋은 동네들을 찾아봅니다. 그리고 이런 저런 광고들과 지인들로부터 들은 부동산 에이전트 연락을 해서 열심히 집을 보러 다녀봅니다.

 

정말 마음에 드는 집이 나왔습니다. 

이제 오퍼를 써달라고 합니다.  집값의 20% 정도의 돈도 모아 놓았기 때문에 문제가 없을 줄 알았습니다.

과연 그럴까요?

 

결론부터 말씀 드리자면  아닙니다.

평상시 부동산에 관심을 가지고 내가 집을 산다면 어느동네 어떤 정도의 조건과 가격대의 집을 사야겠다고 계획과 꿈을 가지고 꾸준히 연구하시는 것은 너무 좋은 습관입니다.

 

하지만 이제 정말 집을 사려고 하시는  첫 단계는 내가 융자가 얼마까지 나올 수 있나 하는 것을 알아보는 것입니다

집을 전액 현찰로 사거나 가족들로 부터 자금을 전액 받지 않는다면 말이죠.

 

집 뿐만이 아니라 다른 어떤 물건을 사려고 할 때도 내가 돈이 얼마가 있는지 또는 크레딧카드 한도가 얼마까지 되는지를 보고 구매를 시도해야겠죠? 집도 마찬가지입니다. 내가 가지고있는 현금과 내가 가져올 수 있는 융자 한도가 얼마인지를 종합적으로 알아보아야겠습니다. 이를 구매능력이라고 하죠.

 

기본적으로 융자가 나오게 하려면 우선 나의 크레딧 점수라든지, 지난 해 Tax 보고 금액을 먼저 알아야 합니다

 

"크레딧이 중요하다," "미국은 크레딧 사회다" 이런 말들을 많이 들어보셨을 텐데, 정말 그렇습니다. 혹자는 이렇게 얘기합니다. 어떤 유태인들은 일부러 세금보고를 많이 해서 융자를 자기 실제 능력보다 더 많이 뽑을 수 있게 한다고 말이죠. 이것도 생각해 볼 문제입니다.

 

은행은 돈을 빌리려고 하는 사람의 자금관리 능력이 얼마나 건실 했는지를 본다라고 생각하시면 됩니다. 크레딧카드 사용료를 제 때 못내고 연체한다든지, 파산한 기록은 없는지 등등을 봅니다. 만점은 900점이고 점수가 깎여 내려오게 됩니다. 700점 이상이면 우수하다고 보고 640점 이상이 일반적인 렌더들이 모기지 대출해주는 기준입니다. 

 

이렇게 신용등급 조건이 되었다면 또 동시에 준비해야 하는 것이 집을 소유해서 융자이자를 낼 수 있을 충분한 경제활동을 하고 있다는 것을 보여주는 것입니다. 크레딧이 좋아도 경제활동이 없어 Tax 보고가 충분치 않다면 융자 조건이 되지 않습니다. 만약에 많이 벌어도 Tax 보고를 적게 하면 이런 경우에는 원하는 만큼 나오기 힘들겠죠. 얼마를 정부에 보고 했는가 하는 것을 보기 때문입니다. 일반적으로는 최근 2년치 보고를 준비하시면 됩니다.

 

Tax 보고를 한 금액 대비 어느정도 대출 한도를 예상하면 될까요?  년 소득의 약 4~5배를 예상하시면 됩니다. 

 

또한 모기지를 받기 위해서는 각종 페이먼트의 총계가 소득의 45%를 넘지 않아야 합니다. 페이먼트 총계란  모기지 월 페이먼트와 이자, 재산세, 집 보험 등 각종 페이먼트의 총계를 말합니다.

 

그렇게 해서 만약 50만불까지 융자가 나올 수 있다고 한다면 20%를 다운한다고 가정하고 내가 살 수 있는 주택의 규모는 이렇게 계산합니다. 50만 / 0.8 = 62만 5천 

 

클로징비용 등을 생각할 때 약간의 여유를 남겨두고 60만불 정도의 집을 고르면 되겠죠

 

이렇게 크레딧 점수와 융자가 얼마까지 나올 수 있는지 먼저 알아 두었다면 이제 어느정도 준비가 된 겁니다. 이런 걸 집을 사기 3개월 정도 전부터 부동산 에이전트와 미리 연락 하셔서 의논하시고 같이 준비를 하시면 본인에게 도움이 될 겁니다. 미국에서 집을 살 때 집을 사는 사람은 부동산 에이전트에게 주는 수수료가 전혀 없습니다. 규칙이 오직 집을 팔 때만 부동산 커미션을 에이전트에게 주는 겁니다. 따라서 집을 사는 바이어는 좋은 에이전트를 만나 도움을 받으면서 내게 필요한 융자나 각종 법적 절차 및 타이틀 이전에 관한 마무리까지 도움을 받으시는 게 백번 천 번 이익이 됩니다.  

 

사고 싶은 집을 골랐다면 마지막으로 은행에서 이 집의 담보가치를 인정해주어야 융자가 나오게 됩니다. 은행은 융자를 해줄 때 그 집의 상태를 당연히 봅니다. 그 집을 담보로 융자를 해주는 것이기 때문에 집의 상태가 주거용으로 이상이 없어야 융자가 나옵니다. 그래서 Appraiser (감정사)를 보내어 집의 가치를 감정하게 되고 그에 따라 융자 금액이 정해지게 되죠.

 

그래서 플립을 하거나 불탄집 또는 창문이 뜯어져 많이 훼손 된 집이거나 지붕이 문제가 생겨 뜯겨진 집 또는 빈 집으로 오래 방치되어 집안에 사람이 살 수 없게 망가져 있거나 방화의 흔적이 있는집 등은 은행에서 담보로서 가치를 인정해주지 않아 융자가 나오지 않습니다. 

 

도움이 되셨기를 바랍니다.

 

오렌지 카운티 부동산과 집에 관해 무엇이든 도움이 필요하시면 언제든 연락 주세요 최선을 다해  도와 드리겠습니다. 리모델링 해서 집을 파실 때도 싼집을 사서 고치고 들어갈 때도 도와 드리겠습니다.

융자도 30년을 융자만 해온 팀이 함께 하고 있습니다. 무슨 문제든 함께 풀어나가겠습니다.

 

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Realtor Caleb Kim

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