에스크로 오픈 , Closing Costs 클로징 코스트

 

미국에서 부동산을 사는 사람과 집을 파는 사람 사이에서 두 사람의 매매가 끝날 때까지 중간자적 입장에서 일을 하는 공인된 회사를 에스크로 회사 또는 에스크로 오피서 라고 합니다. 

 

셀러는 집을 바이어에게 넘겨주는 대신 안전하게 돈을 받는 것이 중요하고 바이어 입장에서는 돈을 주었는데 집의 명의 변경이 안되거나 드러나지 않은 문제가 있는 상태로 집의 소유권이 오면 안되겠죠? 

 

 에스크로 오피서는 에스크로 기간 동안에 바이어의 돈과 은행에서 나오는 융자금을 받아서 보관하고 셀러의 모든빚을 정리한 다음 에스크로 종료시 바이어로 부터 받은 돈에서 이를 처리하고 남은 금액을 셀러에게 주고 바이어에게는 소유권 (Title)을 넘겨 주면서 에스크로를 클로즈 하게 됩니다.

 에스크로 회사는 이밖에도  사업체를 매매할 때와 은행에서 재융자를 받을 때 그 역할을 합니다.

 

 에스크로를 오픈 한다는 말은 셀러가 바이어의 오퍼를 받아들이겠다는 말이고 에스크로를 오픈하면 3일 이내에 바이어는 계약금(EMD- Earnest money 또는 Initial Deposit 이라고 하며 구매금액의 1~3 %)을 에스크로 회사에 보냅니다. EMD를 얼마 보내는 가에 대해 결정하는 것은 처음 오퍼를 넣을 때 계약서에 바이어쪽에서 명시합니다. Offer 에 Initial Deposit 금액과 다운페이를 적게 되어있습니다. 오퍼에 바이어가 집 구매하는 돈에 대해서 3가지로 구분 됩니다.

EMD, 다운페이, 융자금액 = 총 구매금액 

 

 EMD는 Earnest Money Deposit 이라고도 하고 이니셜 디파짓이라고도 하는데, 한국말로 하면 계약금입니다. 바이어는 EMD를 반드시 은행에 가서 정확하게 에스크로 회사에게 보내는 것이 좋습니다. 온라인으로 계좌이체를 하게 되면 워낙 해킹이나 위험한 일들이 많이 벌어지기 때문에 반드시 주의 하셔야 합니다. 보낸 영수증 EMD 사본을 에스크로로 보내주게 되면 사실 그 때부터 에스크로 오피서는 일을 본격적으로 시작하게 됩니다. 

 

다운페이는 융자금액을 제외한 바이어가 가지고 제출할 수 있는 돈을 말하며 보통 구매 금액의 20% 정도를 합니다. 다운페이가 20%가 안될 경우 은행에서 요구하는 PMI(payment mortgage Insurance) 를 들어야 합니다. 집값의 1.2 ~1.5% 정도 추가비용이 듭니다.

다운페이는 집값 구매금액의 3% 정도를 다운페이로 하고 FHA 융자를 하는 경우 또는 10% 정도다운페이를 하는 경우도 많지만 전액 CASH(현금) 구매자들도 있습니다. 

VA (Veterans Administration) 퇴역군인 혜택 융자인 경우엔 다운페이를 안하고도 융자로 집을 살 수 있습니다.

 

어쨌든 이제 에스크로를 오픈하고 있는 동안에 몇가지 일들이 어떻게 진행하는지 간단히 보겠습니다. 에스크로 오피서는 먼저 타이틀 회사에 프리림(Preliminary Report)을 요청 합니다.  프리림은 이 집의 타이틀에 이상이 있는지 보는 건데 기존 집주인이 재산세를 체납하지는 않았는지 등의 기타 하자가 있는지를 보는겁니다. 프리림이 이상이 없어야 은행의 융자도 순조롭게 되고 또 타이틀을 바이어에게 넘겨줄 때 프리림이 이상이 없어야 타이틀 보험(Title insurance)을 들어 줄 수 있기 때문입니다. 

 

바이어가 새로 구입하는집의 타이틀 보험을 갖게 되면 보험을 갖게 되는 시점 이전에 발생했던 모든 타이틀 문제에 대한 보험을 갖게 되는 겁니다. 지금부터 내가 발생시킬 수도 있는 문제가 아니라 혹시 숨겨져 있을 지도 모르는 문데들에 대한 보험이죠.  타이틀 컴퍼니는그렇기 때문에 프리림을 철저히 조사해서 새로 보험을 들게 해주는 거구요.

 

 자, 이제 에스크로가 들어가면 셀러쪽 에이전트는 우선 다른 구매자가 이 집에 대해 오퍼를 넣을 수 없게 에스크로가 오픈되었다고 공개를 하면 되구요.

그리고  에스크로 instruction에 바이어와 셀러가 모두 에스크로 과정을 숙지하고 동의 한다는 서명을 합니다. 

 

이제 에스크로를 진행하는 겁니다.  바이어와 셀러가 각각 할 일이 있는데요. 셀러는 우선 터마이트 문제가 없는지 터마이트 전문회사에 의뢰해서 점검을 받아보고 이상이 있으면 clearance 를 해주고 난 뒤 확인서를 받아 제출해야 합니다.

 

 바이어는 인스펙션 회사에 의뢰해서 집이 구조적으로 이상이 있는지 확인도 하고 감정 평가(Apprasal) 를 받아서 바이어가 제시한 오퍼가격이 합리적인지 확인 해야 합니다. 만약 요즘처럼 극심한 셀러마켓이라 원래 감정가 보다 판매가를 더 웃돈이라도 주고 사려면 감정가격이 판매가보다 낮게 나올 수 있습니다. 이럴때엔 융자 총액과 판매가격의 차이 금액을 바이어가 어떻게든 보충해야 하겠죠? 정말 바이어가 이집을 사야겠다고 생각한다면요. 

 

인스펙션이 이상이 없으면 통상적으로 17일 이내에 Inspection Contingency Removal을 해줍니다. Contingency는 조건부 계약이란 용어죠. 미국의 부동산 매매 공통계약서에는 몇 가지 종류의 Contingency 항목이 아예 날인이 되어 있는데  인스펙션의 경우에는 보통 에스크로를 열고 17일 이내에 집에 구조적 하자가 있는지를 구매자 측에서 조사하고 조사가 끝나면 다시 이문제로 해약하지 않겠다는 의사표시로 컨틴전시 리무벌(Contingency Removal)에 체크를 해주는 겁니다. 

 

그리고 융자에 관한 loan Contingency Removal은 통상 21일 이 주어지는데 만약 바이어 측의 융자가 나오지 않아 계약을 이행할 수 없게 되면 계약은 파기되고 이경우에는 바이어가 셀러쪽에 주었던 계약금은 다시 돌려받게 됩니다. 

 

보통 바이어는 이 때까지는 계약을 파기할 수 있는 마지막 기회가 있다고 봅니다. 융자가 나오지 않아 계약을 이행할 수가 없다면 합법적으로 계약금을 돌려 받으면서 계약을 취소할 수가 있으니까요. 그대신 에스크로를 Cancel 하게 되면서 약간의 에스크로 회사에 일을 시켰던 비용은 지불 해야겠죠.

 

이제 바이어 측에서 Loan Contingency Removal 까지 다 해주었다면 이제는 에스크로를 아무런 손해없이 되돌릴 수는 없고 계약을 정상적으로 끝내는 쪽으로 거의 다 갔다고 보면 됩니다.

 

에스크로를 끝내기 전에 집의 상태가 처음 집을 보러갔을 때와 같은지 다시 한 번 직접 둘러보는 걸 Final Walk Through 라고 합니다. 직접 에이전트도 눈에 보이는 걸 적어서 제출하게 되어있고, 바이어도 다시 한 번 구조적인 문제나 집상태에 이상이 없는지를 점검 하는 겁니다. 이 Walk Through는 에스크로 클로징 약 5일 전 즈음에 하게 됩니다. 이즈음에는 융자회사에서에서 융자 결과 확인서들도 나올 것이고 준비해서 가지고 있는 다운페이는 인스펙션도 이상없고 융자허가도 나올즈음엔 이제 에스크로에 보내놓는 것이 좋습니다.  

 

그리고 이제 마지막으로 몇가지를 더 준비할 것은 바이어 측에서는 집 보험을 들고 셀러 측에서는 보통 1년을 기한으로하는 홈 워런티를 들어주는데, 혹시라도 계약이 종료되고 생길지도 모르는 문제에서 바이어가 소송을 걸지 않도록 대비차원에서 들어주기 때문에 아주 좋은 워런티는 아닌 것이 대부분입니다. 바이어는 필요하다면 자신의 비용으로 추가로 더 들을 수 있습니다. 

 

이제 에스크로를 끝내기 위한 클로징 준비와 비용에 대해 알아보겠습니다.

셀러측 비용입니다.

1~3% 정도의 재산세 및 재산세 이전 수수료

융자가 있다면 모기지 pay off 정리 비용

셀러측의 타이틀 보험료

카운티 등기비

HOA 비용

에스크로 회사 셀러측 사용 수수료

터마이트 조사 및 수리비 (이는 별도로 이미 지급했을 수도 있죠)

에이전트 수수료

 

 

바이어측 비용입니다

융자 수수료

1~4개월 분 재산세 선지급액

모기지 은행 이자 선지급액

20% 이하의 다운페이일 때 PMI 비용 2~3개월 치 선지급액

1년치 주택 보험 선지급 비용

에스크로 회사의 서비스 수수료, 타이틀 보험료

카운티 신규 등록비와 Notary 비용

크레딧 조사비

은행의 주택 감정비 (Apprasal )

은행 융자 서류 수수료

은행 Point 비용 (있을 수도 있고 없을 수도 있습니다)

 

이렇게 에스크로 클로징 비용이 필요합니다.

그러므로 이런 자금이 들어간다는 것을 아시고 미리 준비하셔야 되고 준비된 자금이 여의치 않다면 융자할 때 이비용을 생각해서 융자를 신청하는 것이 좋겠습니다.

 

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