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에이전트 생각 노트

HOA 때문에 집값 큰 손해를 보고 팔았어요.

 

UCLA 대학 근처에 환경이 좋은 동네 이지만 거실 천장에 물이 새는 콘도를 리스팅 받았습니다. 잘 고쳐서 시장에 내놓았고  에스크로에 들어갔는데  거실 천장 다른곳에서 다시 비가 새서 물이 주욱 떨어지는 겁니다.
난감 그 자체인거죠.! 하지만 다행히 잘 끝났고 어떻게 했는지 콘도를 살 때 중요한 것이 무엇인지 그 이야기를 해보려 합니다.
 
안녕하세요 Realtor 갈렙입니다.
오늘은 최근 에스크로를 열고 3개월 걸려서 클로징을  마친 방 2개 화장실 2개 1,399 Sf 콘도 이야기 입니다. 집 안 구조가 나쁘지 않고 zip code 90025 지역 좋은 위치에 자리했는 데 왜그랬냐 하면요,
 
작년 2023년 8월 West LA 에 있는 명문대학 UCLA 근처에 위치가 좋은 동네 콘도 리스팅을 받았습니다. 혼자 사시는 미국 백인 할머니이신데, 집을 구매하시려는 제 손님을 그 콘도 중의 한 집을 보여 주러 갔다가 이 셀러를  길에서 만났습니다. 본인도 집을 팔고 싶다고 하셔서 몇 차례의 상담 이후에 리스팅 계약을 하고 집을 내놓게 되었습니다.
 
1. 준비 기간
   리스팅 계약은 이례적으로  좀 길게 6개월로 잡았습니다.  집안을 보니 고쳐야 할 부분들이 보이고,  West LA 좋은 동네는 HOA의 공사 관련한 개입이나 규정이 까다로와서 허락 받고 잘 마치기까지는 혹시 모르니까 충분한 시간이 필요했습니다.

그래서 결국 2개월의 시간을 들여 최소한의 비용으로 저를 늘 잘 도와 주시는 공사업체에게 맡겨 싸고 깔끔하게 공사를 마무리했습니다.    

사진에서 보시다시피 거실 천장에서 비가 샌 겁니다. 이 집은 3층짜리 콘도 중에 2층이고 위의 3층에 있는 집도 구조가 같아서 거실이  위치한 구조라서 윗집에게 책임 소재를 물을 상황은 아니었습니다. 

리스팅을 받으려고 이 집을 처음 방문했을 때 거실 지붕을 뜯어 놓은 상태였었습니다. HOA에서 뜯어 놓기만 하고 진행이 안되고 있었고 모든 것이 너무 더디다는 겁니다. 그래서 제가 HOA와 협의하에 HOA 가 수리비용을 내도록 하고 제 Contractor 에게 일을 부탁 드렸습니다.

 

 

2. 감쪽 같이 고쳤지만 바이어에게 이러한 사실을 정직하게 다 알려야 합니다.
그렇습니다. 쉽지 않은 결정 이지만 집을 내놓으면서 본인이 알았던 문제점들이나 집을 고쳤던 부분에 대해서는 SPQ/ TDS 등을 통해 다 바이어에게 알려야 할 의무가 있습니다.

만약 이러한 사실을 숨길 경우는 집을 팔고난 이후 만약 이 문제 때문에 소송이 들어오면 낭패를 당할 수 있습니다. 모든 집 주인은 알리고 싶지 않죠. 가격에 많은 영향을 미칠 수가 있다고 생각하니까 말이죠.

저는 에이전트로서 쉽게 판매가 되지 않을 거라는 것을 바로 알수 있었겠죠? 하지만 이렇게 하는 게 다리뻗고 잘 수 있는겁니다. 한편으로는 그래서 우리가 집을 사는 입장 일때는 SPQ / TDS를 꼼꼼히 잘 살펴봐야 하고 인스펙션도 참 중요한 겁니다. 만약 숨기는 셀러 분들이 있다면 잘 찾아 내야 하니까요.
 
3.   오픈하우스도 잘했고,  많이들 보러 오셨습니다.
MLS에 리스팅 가격을 같은 콘도 단지 내에 있는 것보다 조금 더 낮추어서 2023년 10월 시장에 내놓았습니다.  일단은 많은 사람들에게 보여줬습니다. 하지만 지난 겨울은 주말에 비가 오는 때가 많았고 바이어가 집을 보러 올 때 건물 전체적인 외형이 너무 낡아 콘도 지붕에 비닐을 일부 덮어 놓고 있고 비가오는 날은 1층 마당에 물이 잘 안빠져 고이고 엉망인 상황인지라 오퍼를 넣는 사람이 없었고, 싼 건물을 사서 고쳐서 파는 건축업자들만 아주 낮은 가격에 오퍼를 넣었습니다.

그래도 인내심을 갖고 판매자와 수시로 상황을 이야기 하며 기다렸습니다. 11~ 12월은 더군다나 원래 시장이 활발하게 움직이는 기간이 아니였습니다. 다행히 1월말이 이 되자 구매자가 나타났습니다.  
 
4. 또 다시 천장이 물이 샜습니다.
2월에 에스크로에 들어갔는데, 비가 심하게 오자 거실 천장이 그 옆 부분 새로운 비분에 다시 비가 새는 겁니다. 그래서 다시 공사를 하였고, 바이어 측에게 사실을 다시 말하고 의논을 하며, 조금 더 크레딧을 주고 에스크로를 다행히 끝낼 수 있었습니다.
- 에스크로 열었을 때 큰 문제가 터졌던 것은  바이어가 거래하는 메이저 융자회사들이 거실 천장이 새는 집은 융자를 안해준다는 결론이 나왔습니다. 그래서 우리는 에스크로를 연장하는 데 합의를 보았고, 다른 융자회사를 바이어가 다행히 찾았는데 집을 고치고 난 후 확인서를 제출하면 융자를 해주겠다는 회사를 찾았습니다. 그래서 새로운 융자회사측의 감정사가 다시 감정을 보았고, 다행히 융자가 잘 나오게 되었습니다. 
 
5. 제가 팔았지만 입장을 바꿔 생각해봐도이렇게 문제가 있는 집은 구입하기 어려웠을텐데 이게 제 힘으로 한 게 아니고 하나님의 은혜였다고 생각하고 판매자에게도 그렇게 말했더니 맞다고 자기도 그렇게 생각한다고 하였습니다. 
 

 
* 이 집을 판매하면서 드는 이런저런 생각을 말씀 드리면, 이렇게 문제 많은 집도 결국엔 위치가 좋으면 팔리는구나 였습니다. 부동산은 첫째도 둘째도 location 이라고 하는데, 그나마 동네가 너무 좋은 곳에 자리하고 있으니까 팔렸다고 생각합니다.
 
** HOA가 너무 중요합니다. HOA  management가 역할을 제대로 못하니까 위치가 좋아서 더 비 싸게 팔 수 있는 집도 제 값을 못받고, 콘도 단지 외관이 너무 낡아 값이 떨어질 수밖에 없습니다. 이렇게 외관이 너무 낡아보이는 HOA가 있는 주거단지는 HOA  Reserved money가 얼마가 있는지 확인해보는 것이 참 중요합니다. 예비해 놓은 돈이 없으니까  special assessment를 수시로 걷어 임시 처방으로 문제 있는 부분만 끝없이 수리하기 때문에 주민들이 스트레스가 많습니다.

 

HOA 가 모아놓은 돈이 충분하지 않아서 내가 만약 이사 들어가게 되면 이러한 돈을 조만간 나도 내게 될 가능성이 있는건지 생각해 보아야 합니다. 



*** 저는 이 집에 가서 상담 하였을 때 이 할머니에게 집을 파시는 게 좋겠다고 말씀 드렸던 결정적인 요인은 바로 융자 때문입니다. 셀러를 처음 만났을 때  자신의 financial 부분에 대해 저에게 상담을 요청하셨고, 살펴보니, 7년 전에 융자를 받아 이 집을 사셨는데, 원금은 여태껏 하나도 줄어들지 않고 오직  이자만 계속 내고 있는 그런 상황 이었습니다.  시간이 지나도 이자만 계속 내고 있고 HOA 비용도 밀려서 재정적으로 힘든 상황 이셨습니다.
  그래서 집을 팔고 밀린 HOA 비용이나 모든 융자를 갚으시고 더이상 자산이 계속 줄어들지 않게 만들고, Social 받으시는 것 등의 본인의 수입을 고려해서  부담없는 렌트를 구하시는 걸 도와 드렸습니다.
본인도 Morgage 이자와 HOA비용 그리고 수시로 나오는 special assesment의 스트레스로 부터 해방되어 너무나도 행복해 하셨습니다. 아무도 재정 상담을 정확히 해준 사람이 없었다고 합니다. 
 
**** 이 집을 팔면서 어려웠지만 숨기거나 거짓으로 속이면서 팔지는 않았는데 다행히도 좋은 회사에서 일하는 젊은 미국 커플이 이 상황을 다 알고 오히려 저에게 다 알려줘서 오히려 감사하다고 하며 바닥부터 천장까지 모두 리모델링해서 고치고 살겠다고 했고 이사 오기 전에 수리해서 들어간다고 합니다.
 
모두 기뻐하며 행복하게 잘 마무리가 되어 보람을 느낍니다.
혹시 오렌지 카운티나 LA  지역에서 집을 사고 파시는 도움이 필요하시면 언제든 연락 주세요
 
감사합니다.
 
 Realtor Caleb Kim
Redpoint RealtyCaleb Kim
이메일  : nowcaleb@gamil.com
전화 : 1-213-369-0165
 
Joanne Kim
nowjoanne@gmail.com
전화 1-213-393-3636
 
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