홈 인스펙션 문제 생길 때

안녕하세요 Realtor Caleb Kim 입니다.

 

집을 구매할 때 인스펙션을 받는 것에 대해 인스펙터가 어디까지 해주는 것이 맞는지 또 책임 소재는 어디까지인지 궁금해 하시는 분들이 많습니다.

 

인스펙션은 크게 제너럴 인스펙션과 테크니컬 인스펙션으로 나눕니다. 

 

집도 진단받는 거니까 미국의 병원으로 비유하자면 제너럴 인스펙션은 가정 주치의에 해당됩니다. 테크니컬 인스펙션은 전문의라고 하면 쉽게 이해가 되는 비유라 봅니다.

 

말 그대로 "이게 문제가 있다. 또는 이것이 문제입니다." 라고 얘기해 주는 것까지가 제너럴 인스펙터가 해야할 일입니다. "그럼 무슨 문제입니까? 어느정도 심한지요 어떻게 치료해야 하나요?"라고 의뢰자가 물어보면 제너럴 인스펙터가 대답해줄 의무는 없고 그렇게 해서도 사실 안될겁니다. 상태나 종류에 따라 전문 기관에 의뢰하거나 테크니컬 인스펙터를 불러 다시 정확한 진단을 받아 보아야하는 것입니다. 우리가 병원에 가셔서 하시는 것처럼요.

 

현재 캘리포니아에서 법으로 규정되어 있는 제너럴 인스펙터의 자격조건은 없습니다. 단 테크니컬 인스펙터는 전문 라이센스를 가져야 합니다.      

 

* * 1970년대 까지만 하더라도 부동산 에이전트가 현재 제너럴 인스펙터가 하는 일을 해왔는데 최초로 1976년 ASHI (American Society ofHome Inspectors 라는 단체가 생겨 그 역할과 업무가 구분되기 시작했습니다. 협회의 가입률이 5% 대에서 1990년대 들어 45%대로 증가 하고 2000년 이후로는 90%가 넘게 인스펙터들이 가입되어 스스로의 가이드라인과 규정들을 제시하고 인더스트리를 리드하고 있습니다. 이 기관들에서는 일정 교육을 이수하고 시험을 보면 자체적으로 Certificate을 줍니다.  그 외에도 전국규모의 협회로는 NAHI (National Association of Home Inspections, Inc), AHIT(American Home Inspectors Trainng Institute Ltd) 가 있고 남가주 대표기관으로는 CREIA(California Real Estate Inspection Association) 이 있습니다.  * *

 

그런데 만약에 비용을 들여 인스펙션을 했는데 그 이후 인스펙터가 지적하지 않은 심각한 상태가 발견되어 문제가 될 경우는 어떻게 할까요? 

 

이경우에는 두 가지 방법이 있습니다. 서로 합의 하여 문제를 풀어나가는 방법이 있겠죠. 인스펙터가 일부러 그런 것이 아니라 발견을 못한 것일 경우엔 일부 책임을 지고 클리어 하는 비용을 인스펙터가 물어준다는 것인데, 서로가 이런 합의가 안된다면 할 수없이 법적으로  해결을 해야겠죠. 소액 클레임을 법원에 신청하여 민사소송으로 가야합니다.

 

 인스펙터가 어떤 직업이냐고 이 일을 오래 하신 분께 여쭈어 보았습니다. 

 

 본인은 이러한 마음으로 새로 집을 구입하시는 바이어를 대하신다고 얘기하시더군요. "구매자에게 본인이 거주하시게 될 집에 대해 충분히 이해할 수 있게 정보를 드리는 일을 하는 직업"이라고요. 특히 최근에 지어지는 집들은 신기술들이 많이 들어가므로 위급하게 새 장비들의 사용이 필요할 때 이들의 사용법, 위치 등을 알려 드리는 점에서 더욱 그렇다구요. 집의 하자 유무를 찾아내는 직업이지만 자신의 하는일에 대해 좋은 생각을 가지고 계신 것 같습니다.  

 

보통 인스펙션을 하는 데 2시간 정도가 걸리고 큰 집은 3시간도 걸립니다. 

 

엉터리 인스펙터를 구별하는 법도 참고로 말씀 해 주셨습니다. 인스펙터는 "이부분 고치는 비용이 얼마다"라고 견적을 내면 안되는 겁니다. 요즘에는 그런 사람은 없겠지만 예전에는 인스펙터 자신이 뒤로 플러밍 회사를 차려놓고 인스펙션 일을 하러 가서 플러밍이 문제가 있으니 지금 고치지 않으면 문제가 될 것 같다고 수리하는 쪽으로 유도해서 집주인이 혹시 어디 아시는 분 없냐고 물어 보면 슬그머니 자신의 회사를 남의 회사처럼 소개해주는 일이 종종 있었다고 합니다. 

 

즉, 제너럴 인스펙터는 "이 부분이 문제가 있다" 까지만 리포트로 얘기해 주는 게 전부입니다. 의뢰자가 더 이상 요구하시는 것도 무리이구요. 몇 몇 분들은 그래서 뭐가 문제냐고 더 요구를하시는데, 앞서 병원 의사의 비유를 들어 드린 것처럼 필요에 따라 그 분야의 전문 테크니컬 인스펙터에게 정확한 진단을 받는 것이 맞습니다.

 

예를 들어 이전 주인이 집의 내력벽에 손을 대서 벽을 트고 거실을 넓게 했는데 세월이 지나 집천장이 조금씩 내려 옵니다. 제너럴 인스펙터는 문제점을 발견했고 리포트를 했습니다. 그러면 집주인은 이런 문제에 대해서는 스트럭쳐 엔지니어의 도움을 받아 정밀 진단을 받아야겠죠. 또 수영장의 문제나  언덕위의 집이 경계부분이 자꾸 꺼져내려가는 문제 등은 토질 전문가가 판단해야 하고 landscaper 가 조치를 취해야겠습니다.  테크니컬 인스펙터 분들은 모두 자신만의 전문분야 라이센스를 가지고 일을 하는 분들이기에 다만, 점검 비용을 예상하셔야 합니다.  

 

도움이 되셨길 바랍니다.

 

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Realtor Caleb Kim

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