Cap Rate 등 커머셜 (상업용) 부동산 필수용어

안녕하세요 Realtor Caleb 입니다

상업용 부동산 거래시 주로 사용되는 용어와 의미를 정리 해보았습니다.

 

- GOI(Gross Operating Income : 총임대수입) : 비용을 제하지 않은 렌트 수입 총액

 

- NOI(  Net Operating : Income순임대수입) 총임대 수입에서 재산세, 보험료, 매니저 비용, 각종 라이센스와 가드닝, Utility관리비, 수리비, 공실률 5% 정도 적용해서 이를 제외한 수입 (Mortgage Payment)는 포함되지 않습니다.

 

- Cap Rate ( Capitalization RAte : 투자수익율) : 수익성 부동산의 가치 산정 기준으로 순임대 수입을 건물가격으로 나눈 비율을 Cap Rate 이라 합니다

 

그렇다면 부동산 가격은 어떻게 정해질까요? 

 

NOI 를 Cap Rate으로 나눈 가격이 부동산 가격입니다.  Cap Rate 이 높을수록 투자가치가 높고 낮을수록 수익성이 떨어지겠죠. Cap Rate은 지역, 건물연도, 지출경비 등에 따라 Rate이 달라질 수 있습니다.

 

-Cash Flow : NOI 에서 융자관련 자금을 빼고 실제 손에 쥐는 현금수입을 말합니다. 건물구매자가 융자를 받아 건물을  구매할 경우 Cap Rate 보다 더 중요하게 우선 생각해 봐야겠죠 

 

-GRM ( Gross Rent Multiplier : 총 수입배수) 부동산 매매 가격 대비 연간 총렌트수입 을 말하며  GRM 이 높을수록 건물 가격이 높게 산정된 것으로 수익성이 떨어집니다(보통 위치와 지역에 따라 다르지만 15~ 17 미만이 안전합니다) 

 

GRM은 일체의 경비를 무시한 채 계산되지만 부동산 분석 때 대략적인 가격 계산에 사용됩니다.

 

-GSI (Gross Schedule Income : 연간 총 예상수입) 현재 렌트 수입 + 비어있는 유닛 인컴

 

-Gross Lease : 테넌트는 일정액의 렌트비만 내고 건물주가 재산세, 보험료, 건물 관리비를 모두 내는 형태(아파트가 많다)

 

-N (Single Net : Net Property TAX) Base Rent + 재산세만 테넌트가 낸다.

-NN(Double Net : Property TAX + Net Insurance) Base Rent + 재산세 + 건물 보험료를 테넌트가 낸다

-NNN(Triple Net : Property TAX + Insurance +Cam Charge) Base Rent + 재산세+보험로+수리비+쓰레기 수거비 +건물 외등의 전기요금 + 건물 공동 경비 비용을 별도 계산해서 테넌트가 내는 형태

 

-Ground Lease : 땅 주인과 건물 점유권자가 다른 형태로 캘리포니아에서는 땅 주인에게 최장 60년간 땅을 임대하여 건물을 짓고 사용할 수 있습니다. 계약기간이 종결되면 리스 연장은 가능하나 땅 주인이 거부시 소유한 건물은 땅 주인에게 넘어가게 됩니다. 간혹 주택이나 건물이 시세보다 싸게 매물로 나올 때가 있습니다. 이 경우 반드시 소유권을 확인해 보는 것이 필요합니다. 

 

그럼 한가지 예를 들어 계산해보고 마치겠습니다.

 

구입가격이 $1,650,000 이고 GOI 가 $150,000   비용이 35%라면

Cap Rate 과 GRM은 얼마일까요?

 

우선 비용은 GOI 의 35% 입니다. 따라서 GOI X 0.35 를 해야겠죠 그 값은 $52,500 입니다.

NOI 를 구하려면 GOI - 비용이므로 $150,000 - $52,500 = $97,500 (NOI) 입니다.

Cap Rate 은 NOI / 매매가격 이므로 $97,500 / $1,650,000  = 0.059 입니다. 여기에 100% 를 곱하면

Cap Rate 을 말하며 5.9 입니다.

 

GRM은 어떻게 구할까요?

매매가격 / 총렌트인컴 이므로 $1,650,000 / $150,000 = 11 입니다.

 

 

도움이 되셨길 바랍니다.

 

오렌지 카운티 부동산과 집에 관해 무엇이든 도움이 필요하시면 저와 및 함께 일하는 최고 전문가들이 있으니 언제든 연락 주세요 최선을 다해  도와 드리겠습니다. 리모델링 해서 집을 파실 때도 7년을 함께 해온 공사를 믿고 맡길 수 있는 팀이 함께 하고 있습니다. 융자도 30년을 융자만 해온 팀이 함께 하고 있습니다. 무슨 문제든 함께 풀어나가겠습니다.

 

커머셜과 집 그리고 비즈니스 매매 상담이 필요하거나

기존 집을 판매하실 계획이시면 미리 연락 주세요. 최대한 좋은 가격을 받을 수 있도록 도와 드리겠습니다.

원하시는 지역의 새집 분양 정보도 도와 드리겠습니다.

 

 

Realtor Caleb Kim

Redpoint RealtyCaleb Kim

이메일  : nowcaleb@gamil.com

전화 : 1-213-369-0165

 

Joanne Kim

nowjoanne@gmail.com

전화 1-213-393-3636

 

Redpoint Realty

6561 Beach Blvd. 

Buena Park CA 90621